调降首付放开限售，地产基金终破困局？

近年来，我国地产行业进入大范围降温时期，楼市长期处于销量持续下滑、房价小幅下跌的状态。针对以上情况，我国多个城市陆续发布相关地产政策性文件以助力地产行业“过冬”。

市场情绪大幅回暖，地产楼市有望“过冬”

近日，郑州、兰州等省会城市开始发布相关地产政策性文件。

3月8日，郑州《关于积极推进大棚户区改造项目货币化安置工作的实施意见》文件出台，该意见直接阐明本次大棚户区改造项目通过实施货币化安置来满足动迁群众的多元安置需求，缩短群众安置周期以直接促进房地产市场健康持续发展。

而就在本月，兰州下发了《兰州市落实强省会战略进一步优化营商环境若干措施》的通知。

调降首付比例、降低房贷利率、放开限售等措施不仅提振了当地的房地产市场，还刺激了全国人民对于房地产市场的信心，使得低落已久的市场情绪大幅回暖。确实，这些年来随着疫情的反复、经济的持续下行，楼市信心下滑、金融信贷萎缩现象成为事实，阻止地产行业的继续萎靡已然成为迫在眉睫的事情。

地产板块回暖、估值回归理性

自从2016年以来国家明确了“房住不炒”的政策转向并相继发布房地产严管政策以来，大部分房地产企业收住了盲目扩张的步伐，特别是在2021年1月1日“三道红线”和房地产贷款集中度管理制度相关铁律正式生效后各个房地产企业就收缩自己的发展并开始自己各自的减债计划，这也直接导致了2021年成为房地产行业的“至暗之年”。

在2021年，就在房地产头部企业恒大暴雷之后，房地产行业信用风险出现集中释放的情况，仅2021年1月至2021年8月半年左右时间便有超过38只涉房债券违约，涉及债券金额近600亿元，是2020年全年发生实质违约房地产债券数量的一倍以上。债券违约事件的发生直接导致公众对房地产行业失去信心，房地产行业景气度下降明显。就在楼市持续承压的情况下相关指数表现还在稳步下行的情况下，随着金融机构存款准备金率的下调以及更健康、良性循环房地产基调的确定，市场关于楼市的回暖信号终于显现出来了。

作为一个与各个产业具有强相关性的行业，地产行业很大程度上就代表着金融市场总体的景气度。但就算货币资金由“紧”到“松”；市场显露其回暖信号，仍需要一定的时间才会产生效果，展望未来，这场“寒冬”不会持续太久，待到融资环境逐渐改善，房企资金紧张局面出现明显缓解，解决掉刚性兑付压力后，地产行业最终会摆脱其行业下行惯性从而调转周期。相信今年市场对房地产行业相关估值会回到一个正常水平。

地产景气持续高涨、相关基金有望布局

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（图片来源：Choice金融终端）

虽说房地产行业具有一定滞后性，还需要时间来进行发酵，目前来说市场对该行业前景已经长期看好了。以中证全指房地产指数为行业晴雨表，自2022年起该指数历经三个半月的震荡期后从底部直线拉升，涨幅高达12.33%。足以证明投资者情绪高涨，市场对地产行业的信心在持续走强。

可是就算面对房地产板块指数的强势反弹，部分投资者扔持有保守态度，担心这只是短期内的报复性反弹，等待真正的价格回归价值需要比想象中还要更长的时间。短期来看，震荡仍是房地产周期的主线，那么如何能更好的把握房地产这波行情，等待房地产周期的真正回暖？

对于大部分投资者来说，借道房地产相关的指数型基金以获取超额收益将会是较好的选择。

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（数据来源：私募排排网,经托管复核）

以招商沪深300地产等权重C基金为例，近半年以来，在大盘指数持续走低的情况下该基金单位净值逆势走高并获得了23.84%的超额收益。

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（数据来源：私募排排网）

究其原因，是因为该基金跟踪房地产紧密，相关仓位较高，以上是招商沪深300地产等权重C基金持仓情况，99%权重配置了头部地产股如金地集团、华侨城A等。而监管部门专门为限制房地产企业有息债务而设置的：剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；净负债率不得大于100%；现金短债比不得小于1倍的“三道红线”。该基金所持有的股份的相关房地产公司负债均在监管部门的监管范围内，这意味着相对于盲目囤地的房地产企业，该基金更青睐于运营能力强、回款快、财务状况良好的房地产企业，期望向优质的标的倾斜资源以体现更强的确定性和抗风险能力。

而随着市场景气，地产行业的集中逐渐提升、头部效应凸显，市场份额持续向好，短期内地产行业迎来估值修复机会、中长期随着政策逐步推进有望带来超额收益机会。因此从基本面、政策面上来看，该基金具有较大提升空间。

整体看来，随着房地产政策从单向调控转为深化制度改革，信贷环境的逐步放宽，地产行业将在政策和市场中进一步减轻承压，地产企业在盈利和增长上更具有可持续性，市场价格终将回归合理估值，地产基金有望成为未来多元基金赛道的领跑者。