金融17条落地，万亿私募基金将进入地产？房地产市场再迎利好！

前不久，在2月20日中基协发布了有关不动产私募投资基金试点政策的新消息，受此消息影响，2月21日，港股、A股房地产板块开盘冲高，截至中午12点，港股中，祥生控股集团涨幅超过20%，天誉置业涨幅超过9%，上坤地产涨幅超过8%；A股中，深振业A、光大嘉宝均涨停，深深房、深物业A涨超5%。

 而在2月24日，人民银行、银保监会起草了涉及17条金融政策的《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》（下称《意见》），培育发展住房租赁市场，房地产再次迎来更为全面的发展。以上情况说明，房地产迎来的不仅仅是利好政策，更是面临着一场巨大的变革。

房产利好政策频出，这意味着什么？

不动产私募投资基金试点政策的实质就是支持私募投资机构进入不动产投资市场，促进不动产投资的发展。此政策有利于拉动不动产市场的投资，提高不动产投资的效率，同时也有助于抑制不动产价格的过度波动，从而达到调节不动产市场的稳定作用。

而《意见》围绕住房租赁供给侧结构性改革方向，以商业可持续为基本前提，重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展，为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系。

对于房地产行业而言，《意见》和不动产私募投资基金的启动将改变传统的融资模式，给予房地产企业更多的融资选择，从而提升房地产企业的融资能力，为房地产企业提供更多的融资渠道，更好地满足企业的融资需求；同时，这也将有助于改善房地产市场的供需结构，推动房地产市场稳定发展。

政策密集落地的情况下，地产数据已经开始改善。国家统计局数据显示，2023年1月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数环比，自2022年2月以来首次止跌，部分一二线城市新房销售出现小幅复苏，三线城市环比降幅缩窄，后续预计仍将维持缓慢回暖的态势。

除了房地产本身市场，我们应该关注什么行业？

当前地产政策是围绕保交楼、保房企进行，基建实物工作也在加速，上游建材、钢铁、煤炭在本轮周期中受益程度相对较大。尤其是去年房企信用风险向上游产业扩散，导致建材行业应收账款及其周转率恶化，在地产流动性改善后有望展现出更强弹性。我们可以着重关注水泥、玻璃、家电等行业。

开年以来，全国水泥市场价格开始回升，导致水泥旺季有可能提前到来，随着下游需求恢复，库存下降，水泥价格将有望进一步攀升。而根据金融终端显示，去年三四季度玻璃行业处于盈利底部区域，核心公司的估值已达到历史底部区域，行业上行空间较大。而家电行业主要依靠于家电促消费政策方面较多，比如绿色智能家电消费补贴等惠民生政策。

那么私募机构对于房地产行业的态度是否有变化呢？

私募排排网曾在去年年底基于房地产上市公司三季报披露的十大流通股东数据，梳理了机构持股房地产股票汇总名单。从汇总名单中可以感觉到当时私募机构对于房地产行业的热情并不算高涨，尽管政策利好频出加仓意愿仍不强烈，这可能与房地产行业当时处于低谷期，整体市场承压有一定关系。

而根据持有地产股今年表现来看，18只地产股中共有12只今年涨幅为正涨幅，占比66.66%，平均涨幅为3.09%，相比于跨年行情的其他行业个股来说表现并不是十分出彩，可能还是需要一定时间等待相关政策落地发酵，加快房地产增量开发规模化，才能吸引私募机构针对该行业来加码布局。

而在持有以上个股的21家私募之中我们也可以找到百亿私募迎水投资和高毅资产的身影。

迎水投资是2022年收益最高的百亿私募，也是唯一一个2022年收益破10%的百亿私募。

迎水投资成立于2015年，创始人为卢高文，擅长低风险套利交易和各种交易创新，有丰富的股票、股指期货、融资融券、分级基金、转债、网下打新等交易经历。因此，迎水投资也以网下打新、可转债、股票多头为主要投资方向。其代表产品“迎水龙凤呈祥3号”成立以来累计收益率超过600%，“迎水龙凤呈祥3号”年化收益更是突破70%。

迎水投资于近期表示，目前市场情绪有逐步活跃迹象，具备“走牛”的潜力；行业方面，房地产、互联网、教育、游戏等行业将有望迎来政策转向。

而同样持有地产股的高毅资产也没有将目光局限于国内，近期根据相关规定，高毅资产向美国证券交易委员会（SEC）提交的13F报告显示，高毅资产在海外也持有相关地产概念股，比如贝壳。

贝壳是领先的线上线下一体化的房产交易和服务平台。公司率先在中国打造了平台基础设施和标准，致力于重塑服务者作业模式，从而更高效地为消费者提供二手房和新房交易、房屋租赁、家装家居等其他房产交易服务。

但高毅资产对于地产股的态度还是有所保留，该报告显示，去年四季度，高毅资产减持了贝壳54万股，将重心转向物流、新能源、消费等消费复苏受益企业。

高毅资产明星基金经理邱国鹭近日在某平台上公开表态，去年部分民营地产企业的债务危机对上下游产业链形成拖累，加上其他内外部因素导致A股、港股等主要市场的系统性下跌，目前A股和港股的估值已经处于历史低位，随着国内地产债务问题改善和资本市场触底反弹，资本市场的投资变得极具性价比。