REITs到底是什么？投资的底层资产是什么？

今年以来，我们时常听到公募基金在积极申请REITs，或是在选公募基金的时候也能够看到REITs身影。那么究竟什么是REITs，其投资的底层资产是什么，普通投资者如何投资REITs？

REITs的英文全称是Real Estate Investment Trust，翻译过来叫“不动产投资信托基金”，是由一组投资者集资，然后将这些资金投资于各种不动产项目，如商业地产、住宅地产、酒店、办公楼、仓库等。

REITs最早诞生在美国。1960年美国国会通过了名为“不动产投资信托法案”（Real Estate Investment Trust Act）的法案，正式创立了REITs。最初，REITs被设计为一种特殊的投资实体，其必须符合特定的要求，包括至少90%的收入要分发给股东作为股息。这一要求有助于确保REITs免征公司所得税，但要求将大部分收入返回给投资者。

REITs通过多种方式投资获取收益。许多REITs拥有各种类型的不动产，如商业地产、住宅地产、办公楼、仓库等，通过出租这些不动产来获得租金收入是REITs的主要来源之一。

有些REITs在某些时候出售不动产资产，从中获得销售收益，这些销售收益可以用于分发给投资者或再投资于其他不动产项目。

当然，最重要的是资本增值。随着时间的推移，不动产的价值可能会增长，这就是资本增值。当REITs出售不动产资产时，可以获得资本增值，这也有助于提高REITs的价值。

我国最早的REITs以私募的形式募集，主要以机构投资者参与，直到2021年，国内才开始发行公募REITs。

不过，我国REITs的底层投资资产并不是房地产，而是基础设施。比如环保项目，高速公路，产业园区等。

据上海交易所的定义：我国基础设施公募REITs依法向社会投资者公开募集资金形成基金财产，通过基础设施资产支持证券等特殊目的载体持有基础设施项目，由基金管理人等主动管理运营上述基础设施项目，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。

与普通基金有所区别的是，REITs投资的不是金融资产，而是实际项目。例如某地要修建高速公路或者产业园区，地方政府与基金公司发行公募REITs向大众募集资金，支持基础设施项目的建设，有些处于经营状态，有些处于还在开发建设过程中。

以国金中国铁建REIT为例，其全称为“国金铁建重庆渝遂高速公路封闭式基础设施证券投资基金”，基础设施项目类型为收费公路，基础设施项目公司为“重庆铁发遂渝高速公路有限公司”，享有渝遂高速（重庆段）的特许经营权，即渝遂高速（重庆段）车辆通行费的收费权，以及渝遂高速（重庆段）沿线范围内的公路服务设施的经营权、广告经营权。

那么，这些REITs的收益情况怎样呢？据公募排排网数据显示，截至三季度末，已上市的公募REITs产品共有28只，有27只产品三季度内实现盈利，并有11只产品收入超过1亿元。涉及基础设施、交通基础设施、保障性租赁住房、仓储物流、能源基础设施、生态环保六大类底层资产。

其中，鹏华深圳能源REIT的净利润达1.37亿元，是公募REITs产品净利润最多的一只；平安广州广河REIT和中航京能光伏REIT的净利润为8009.54万元和5291.73万元，排在二、三位。

风险提示：

文中所提到的基金仅作举例展示之用，不构成任何推荐建议。